Leere Flächen, große Summen: Büro-Leerstand erreicht in Top-Städten zweistellige Millionenwerte

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Einleitung

Büroflächenleerstand ist in deutschen Großstädten mit Opportunitätskosten in Millionenhöhe verbunden. Eine Auswertung der 15 größten Städte zeigt, dass sich aktueller Büro-Leerstand und Mietniveau vielerorts zu monatlichen Beträgen in Millionenhöhe addieren. Grundlage der Analyse sind städtespezifische Leerstandsdaten, die jeweilige Median-Büromiete sowie die räumliche Ausdehnung der Städte. Ergänzend werden Beschäftigtenzahlen herangezogen, um die Bedeutung der Leerstände im Kontext der jeweiligen Arbeitsmärkte einzuordnen. Ziel ist keine Bewertung einzelner Standorte, sondern eine datenbasierte Einordnung, wo Leerstand wirtschaftlich und räumlich besonders ins Gewicht fällt.

Millionenbeträge in Städten mit großen Arbeitsmärkten

Besonders hohe rechnerische Werte zeigen sich in Städten mit ausgeprägten Büro- und Arbeitsmärkten. In Frankfurt am Main stehen derzeit rund 1,73 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Bei einer Medianmiete von 30,20 Euro pro Quadratmeter und Monat entspricht das einem Betrag von rund 52,3 Millionen Euro pro Monat, der rechnerisch auf ungenutzte Flächen entfällt. Frankfurt zählt rund 642.000 Erwerbstätige am Arbeitsort bei einer Stadtfläche von 248 Quadratkilometern, was auf eine hohe räumliche Konzentration von Büroflächen hinweist.
In München summieren sich etwa 1,87 Millionen Quadratmeter Leerstand bei einer Medianmiete von 27,10 Euro auf rund 50,7 Millionen Euro pro Monat. Die Stadt erstreckt sich über 311 Quadratkilometer und weist rund 1,15 Millionen Erwerbstätige auf. Berlin erreicht mit 1,83 Millionen Quadratmetern leer stehender Bürofläche und einer Medianmiete von 27,30 Euro einen monatlichen Betrag von knapp 49,9 Millionen Euro. Gleichzeitig verteilt sich dieser Wert auf ein vergleichsweise großes Stadtgebiet von 891 Quadratkilometern bei rund 2,2 Millionen Erwerbstätigen, was die absolute Höhe relativiert.
Auch Düsseldorf und Hamburg liegen im zweistelligen Millionenbereich. In Düsseldorf entsprechen 1,17 Millionen Quadratmeter Leerstand bei einer Medianmiete von 19,90 Euro rund 23,3 Millionen Euro pro Monat. Die Stadt zählt etwa 565.000 Erwerbstätige auf 217 Quadratkilometern. Hamburg kommt mit 882.000 Quadratmetern Leerstand und einer Medianmiete von 22,50 Euro auf rund 19,8 Millionen Euro monatlich, verteilt auf 755 Quadratkilometer bei etwa 1,37 Millionen Erwerbstätigen.
Stuttgart reiht sich ebenfalls in diese Gruppe ein. Dort beläuft sich der rechnerische Betrag leer stehender Büroflächen auf rund 10,1 Millionen Euro pro Monat und liegt damit in einer ähnlichen Größenordnung wie Köln, das auf etwa 9,2 Millionen Euro monatlich kommt.

Hohe Mieten erklären den Leerstand nicht allein

Die Daten zeigen kein klares Muster, nach dem sich Leerstand allein über das Mietniveau erklären ließe. Zwar liegen die höchsten Beträge in Städten mit hohen Büromieten wie Frankfurt, München oder Berlin. Gleichzeitig zeigen Städte mit deutlich niedrigeren Mieten ebenfalls relevante Leerstände, wenn auch in kleinerer Größenordnung. So erreichen Nürnberg mit rund 5,75 Millionen Euro pro Monat und Hannover mit etwa 4,5 Millionen Euro rechnerische Beträge, die über denen einzelner größerer Städte liegen, obwohl die dortigen Mietniveaus deutlich niedriger sind. Umgekehrt bleiben die monatlichen Beträge in Städten wie Dresden oder Duisburg mit rund 1,4 beziehungsweise 1,2 Millionen Euro vergleichsweise gering, obwohl auch dort Büroflächen leerstehen.Der Vergleich macht deutlich: Hohe Mieten verstärken zwar die wirtschaftliche Bedeutung von Leerstand, erklären ihn aber nicht allein. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Bürobestand, Flächennutzung und räumlicher Struktur der Städte.

Einordnung

„Die Analyse macht sichtbar, dass viele Büroflächen weiterhin für eine dauerhafte Vollauslastung geplant sind, während sich die tatsächliche Nutzung längst verändert hat. Unsere Berechnung bezieht sich ausschließlich auf offiziell ausgewiesene, unvermietete Leerstandsflächen. Nicht berücksichtigt sind Büroflächen, die zwar vermietet, aber faktisch nur teilweise genutzt werden. Gerade seit dem Ausbau von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen dürfte die Menge tatsächlich ungenutzter Büroräume höher liegen, als es die offiziellen Leerstandsquoten vermuten lassen. Hinzu kommt: Wenn langjährige Mietverträge in den kommenden Jahren auslaufen, dürfte ein erheblicher Teil dieser bisher verdeckten Unterauslastung als offizieller Leerstand auf den Markt kommen. Hohe Mieten machen diese Opportunitätskosten zwar deutlicher, erklären sie aber nicht allein. Entscheidend ist, wie Bürofläche geplant, genutzt und räumlich verteilt wird. Konzepte wie Desk-Sharing oder flexible Flächennutzung sind deshalb weniger ein Trend als eine betriebswirtschaftliche Konsequenz.“

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