Espaces vacants, montants élevés : la vacance de bureaux atteint des chiffres à deux chiffres en millions dans les grandes villes

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Introduction

La vacance des surfaces de bureaux dans les grandes villes allemandes entraîne des coûts d’opportunité se chiffrant en millions d’euros. Une analyse des 15 plus grandes villes montre que, dans de nombreux cas, la vacance de bureaux actuelle et le niveau des loyers s’additionnent pour représenter des montants mensuels de plusieurs millions d’euros. L’analyse s’appuie sur des données de vacance propres à chaque ville, sur le loyer médian des bureaux correspondant ainsi que sur l’étendue géographique des villes. En complément, les chiffres de l’emploi sont utilisés afin d’inscrire l’importance des surfaces vacantes dans le contexte de chaque marché du travail. L’objectif n’est pas d’évaluer des sites individuels, mais de fournir une mise en perspective fondée sur les données, afin de montrer où la vacance pèse particulièrement sur le plan économique et spatial.

Des montants à plusieurs millions dans les villes aux marchés de l’emploi dynamiques

Des valeurs calculées particulièrement élevées apparaissent dans les villes dotées de marchés des bureaux et du travail très développés. À Francfort-sur-le-Main, environ 1,73 million de mètres carrés de surfaces de bureaux sont actuellement vacants. Avec un loyer médian de 30,20 euros par mètre carré et par mois, cela correspond à un montant d’environ 52,3 millions d’euros par mois, imputable, en calcul théorique, aux surfaces inutilisées. Francfort compte environ 642 000 personnes actives sur le lieu de travail pour une superficie urbaine de 248 kilomètres carrés, ce qui indique une forte concentration spatiale des surfaces de bureaux.
À Munich, quelque 1,87 million de mètres carrés de vacance, avec un loyer médian de 27,10 euros, représentent environ 50,7 millions d’euros par mois. La ville s’étend sur 311 kilomètres carrés et affiche environ 1,15 million de personnes actives. Berlin atteint, avec 1,83 million de mètres carrés de bureaux vacants et un loyer médian de 27,30 euros, un montant mensuel de près de 49,9 millions d’euros. En même temps, cette valeur se répartit sur un territoire urbain relativement vaste de 891 kilomètres carrés, pour environ 2,2 millions de personnes actives, ce qui relativise son niveau absolu.
À Düsseldorf et Hambourg, les montants se situent également dans la fourchette des dizaines de millions. À Düsseldorf, 1,17 million de mètres carrés de vacance, avec un loyer médian de 19,90 euros, correspondent à environ 23,3 millions d’euros par mois. La ville compte environ 565 000 personnes actives sur 217 kilomètres carrés. Hambourg, avec 882 000 mètres carrés de vacance et un loyer médian de 22,50 euros, atteint environ 19,8 millions d’euros par mois, répartis sur 755 kilomètres carrés et environ 1,37 million de personnes actives.
Stuttgart s’inscrit également dans ce groupe. Le montant calculé des surfaces de bureaux vacantes y atteint environ 10,1 millions d’euros par mois, soit un ordre de grandeur similaire à celui de Cologne, qui s’établit à environ 9,2 millions d’euros par mois.

Les loyers élevés n’expliquent pas à eux seuls la vacance locative

Les données ne montrent pas de schéma clair permettant d’expliquer la vacance uniquement par le niveau des loyers. Certes, les montants les plus élevés se situent dans des villes aux loyers de bureaux élevés comme Francfort, Munich ou Berlin. Parallèlement, des villes affichant des loyers nettement plus bas présentent elles aussi des surfaces vacantes significatives, même si l’ampleur y est plus limitée. Nuremberg, avec environ 5,75 millions d’euros par mois, et Hanovre, avec quelque 4,5 millions d’euros, atteignent ainsi des montants calculés supérieurs à ceux de certaines grandes villes, bien que les niveaux de loyers y soient nettement plus bas. À l’inverse, les montants mensuels restent relativement faibles dans des villes comme Dresde ou Duisbourg, avec environ 1,4 million d’euros et 1,2 million d’euros respectivement, même si des surfaces de bureaux y sont également vacantes. La comparaison le montre clairement : des loyers élevés renforcent certes l’importance économique de la vacance, mais ils ne l’expliquent pas à eux seuls. L’élément déterminant est l’interaction entre le parc de bureaux, l’utilisation des surfaces et la structure spatiale des villes.

Mise en contexte

« L’analyse montre que de nombreux espaces de bureau sont toujours planifiés pour une occupation complète et durable, alors que l’usage réel a depuis longtemps évolué. Notre calcul se rapporte exclusivement aux surfaces vacantes officiellement déclarées et non louées. Ne sont pas prises en compte les surfaces de bureau qui, bien que louées, ne sont en pratique utilisées que partiellement. Depuis l’essor du télétravail et des modèles de travail hybrides, le volume de bureaux réellement inutilisés est probablement plus élevé que ne le laissent penser les taux de vacance officiels. À cela s’ajoute que, lorsque des baux de longue durée arriveront à échéance dans les prochaines années, une part importante de cette sous-utilisation jusqu’ici masquée devrait apparaître sur le marché comme vacance officielle. Des loyers élevés rendent certes ces coûts d’opportunité plus visibles, mais ils ne les expliquent pas à eux seuls. L’élément décisif est la manière dont les surfaces de bureau sont planifiées, utilisées et réparties dans l’espace. Des concepts tels que le desk sharing ou l’utilisation flexible des surfaces sont donc moins une tendance qu’une conséquence de gestion d’entreprise.»

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